Come gestire un condominio: rispondono gli esperti dello studio di Roma
Da sempre allo Studio Pusino riponiamo grande fiducia nel rapporto diretto e nel confronto con la clientela.
Gli esperti di amministrazione e gestione di immobili privati e commerciali
dello studio di Roma sono a tua disposizione per chiarire qualsiasi dubbio sulla materia e per rispondere alle tue domande su come gestire un condominio.
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Come
si ripartiscono le spese dei balconi incassati?
Come
si ripartiscono le spese dei balconi incassati?
Nella fattispecie dedotta in quesito le fotografie raffigurano balconi che per un lato sono a filo con il muro perimetrale della facciata, per un altro lato sono aperti e si inseriscono nel prospetto.
Questo tipo di balcone non può definirsi “aggettante”, in quanto è aggettante quel balcone che: a) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare; b) si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio; c) ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.
I balconi in questione rientrano invece nella categoria dei balconi a castello, che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.
Il balcone a castello a sua volta rappresenta una tipologia dei cc.dd. balconi incassati.
Per questo tipo di balcone le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.
Quanto al sottobalcone, nella tipologia del balcone incassato esso viene considerato alla stessa stregua dei solai, sicchè la spesa relativa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.): infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Vorrei conoscere le modalità di ripartizione della spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box esclusivi di alcuni condomini, accessibili da una rampa. Il Regolamento non è chiaro sul punto. Si precisa che le infiltrazioni investono alcuni box e la loro corsia di manovra e che alcuni box non sono coperti dal detto cortile, essendo ricavati sotto il fabbricato.
Vorrei conoscere le modalità di ripartizione della spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box esclusivi di alcuni condomini, accessibili da una rampa. Il Regolamento non è chiaro sul punto. Si precisa che le infiltrazioni investono alcuni box e la loro corsia di manovra e che alcuni box non sono coperti dal detto cortile, essendo ricavati sotto il fabbricato.
La fattispecie sembra poter essere disciplinata con il criterio di ripartizione di cui all'art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani.
Nel caso che ci interessa, infatti, il solaio di copertura dei locali interrati funge da sostegno al terrazzo (Cass.14-9-2005 n.18194, con un precedente in Cass.18-3-1989 n.1362 e altre).
"In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art.1126 cod.civ. (presupponendosi l'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell'art.1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificando un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art.1123 co.2 cod.civ.".
La spesa andrà quindi sostenuta per metà dalla proprietà dell'autorimessa e per l'altra metà da tutti i condòmini che utilizzano la detta area, secondo le quote stabilite da Regolamento, con la precisazione che restano a carico del proprietario superiore le spese per la pavimentazione e a carico di quello sottostante l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione.
Amministro il condominio dove abito e ho alcuni dubbi da chiarire:
• Se un condomino possiede solo un box all’interno del condominio, l’amministratore deve convocarlo in assemblea spendendo inutilmente soldi per le raccomandate?
• Le porte basculanti dei box all’interno del cortile condominiale devono essere sempre chiuse o ciò è a discrezione del condomino?
• I rappresentanti/responsabili di scala sono una figura indicata dal codice civile? Possono essere eletti dall’assemblea?
Amministro il condominio dove abito e ho alcuni dubbi da chiarire:
• Se un condomino possiede solo un box all’interno del condominio, l’amministratore deve convocarlo in assemblea spendendo inutilmente soldi per le raccomandate?
• Le porte basculanti dei box all’interno del cortile condominiale devono essere sempre chiuse o ciò è a discrezione del condomino?
• I rappresentanti/responsabili di scala sono una figura indicata dal codice civile? Possono essere eletti dall’assemblea?
Risposte:
1. La mancata convocazione anche di un solo condomino è motivo di annullabilità dell’assemblea indipendentemente dal peso millesimale del condomino.
2. La chiusura delle porte basculanti dei box privati, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio o del regolamento di polizia urbana, se esistente, è lasciata al libero arbitrio dei singoli condomini.
2. La chiusura delle porte basculanti dei box privati, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio o del regolamento di polizia urbana, se esistente, è lasciata al libero arbitrio dei singoli condomini.
3. La legge 220/2012, riforma del codice civile in materia di condominio, prevede la possibilità da parte dell’assemblea di nominare i consiglieri di condominio quali coadiuvanti dell’amministratore con potere esclusivamente consultivo.
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